農地転用とは？｜土地の種類と地域区分の違いを解説 | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

「農地転用」とは、その名のとおり田んぼや畑などの農地を住宅・駐車場・倉庫・資材置き場などの農業以外の用途に変えることを指します。

例えば、以下のような利用はすべて「転用」に該当します。

• 資材置き場や車両ヤードとして使う
• 駐車場や倉庫を建てる
• 工場や事務所を建設する

一見シンプルな行為に思えますが、実はこの「農業以外で使う」という行為は、法律で厳しく制限されている行為です。

なぜなら、農地は食料の安定供給を守るために、農地法によって保護されているからです。

農地法の目的は、「優良な農地を後世に残すこと」。

そのため、たとえ所有者であっても、農地を他の用途に使いたい場合には許可または届出が必要です。

「自分の土地だから自由に使える」と思っていても、農地の場合は別。

宅地や雑種地とは違い、国が“守るべき資源”として位置づけているのです。

特に神奈川県内では、都市部と農業地域が近接しているため、農地転用の判断基準が複雑化しやすいという特徴があります。

農地法上では、転用行為は主に以下の2つの条文で定義されています。

• 第4条：所有者本人が自らの農地を転用する場合
• 第5条：農地を売却または貸与し、他者が転用する場合

事業用に購入する場合は、この「第五条許可」が必要です。

どちらも行政の許可が必要で、手続きの内容や提出書類が異なります。

もし無許可で転用を行えば、後述の通り「原状回復命令」や罰則の対象となるため、申請手続きは慎重に進めることが大切です。

農地転用の許可を担当するのは、各市町村に設置された農業委員会です。

神奈川県内では、横浜市・川崎市・相模原市・厚木市・藤沢市・小田原市など、それぞれの自治体が農地転用の窓口を設けています。

農業委員会は、「その土地を農業以外に使うことが地域にとって適切か」を審査します。

具体的には、以下のような視点で判断されます。

• 土地の耕作条件や水利状況（農地としての生産性）
• 周辺の農地や農業従事者への影響
• 転用後の用途が都市計画や環境保全と矛盾しないか

このように、個人の事情だけでなく、地域全体の農業バランスまで考慮されるのが農地転用の特徴です。

特に神奈川県では、市街化区域では比較的許可が出やすい一方、市街化調整区域や農業振興地域では厳格な審査が行われる傾向があります。

たとえば、横浜市・川崎市など都市化が進むエリアでは「宅地化や事業利用を前提とした転用」が進みやすいのに対し、厚木市や伊勢原市などの県央・西部では「農業保全」を重視する方針が取られています。

同じ神奈川県でも、エリアによって転用の難易度がまったく異なるという点は、所有者がまず理解しておくべき重要ポイントです。

「申請は面倒だから」「一部だけなら大丈夫」といった自己判断で転用を進めると、後々大きなトラブルになることがあります。

農地法に違反して無許可で転用を行うと、農業委員会から原状回復命令が出され、舗装した土地や設置物を撤去し、再び農地として戻さなければならないケースもあります。

さらに悪質と判断されれば、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（農地法第64条）が科される可能性もあります。

これは、行政が農地保護を非常に重視している証拠でもあります。

神奈川県では近年、特に「資材置き場として無許可利用されている農地」に対して監視が強化されています。 そのため、「知らなかった」「少しの期間だけ使っていた」という言い訳は通用しません。

農地を転用する際は、必ず事前に農業委員会に相談し、土地の区分や手続きの可否を確認することが何よりも大切です。

農地転用は、単に土地の使い方を変えるだけではなく、地域の農業と都市計画のバランスを調整する制度でもあります。

そのため、「どんな土地なのか」「どの区域にあるのか」を正確に理解し、行政と協議しながら進めることが必要です。

所有者の意思だけでは自由に変えられませんが、適正な手続きを踏めば、遊休地を新たな事業用地や収益用地として活かすチャンスにもなります。

まずは制度を理解し、早めに専門家へ相談することが、成功への第一歩です。

農地は、見た目や広さではなく、農業上の重要度によって分類されています。

これは、その土地がどれだけ農業に適しているかを示す基準で、主に「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」に分けられます。

この区分は、農地転用が可能かどうかを左右する大きな指標となります。

第1種農地は、地域の食料供給を支える優良農地です。

農業生産性が高く、原則として転用は認められません。

神奈川県では、厚木市・伊勢原市・小田原市などの農業地域に多く見られます。

公共事業などの公益性が高いケースを除き、個人による転用は極めて困難です。

第2種農地は、一定の生産力を保ちながらも、周囲に非農地が混在する地域にあります。

「隣接地が宅地」「道路に接している」など、周辺環境が整っていれば転用が認められることもあります。

神奈川県では、海老名市・相模原市・座間市など、都市と農業が共存するエリアに多く分布しています。

第3種農地は、市街地に近く農業利用が減少している土地です。

市街化区域にある場合は、届出のみで転用できるケースもあり、資材置き場や駐車場としての活用が進んでいます。

ただし、同じ第3種でも「市街化調整区域」や「農業振興地域（青地）」に含まれている場合は、地域区分の制限により転用不可となる場合もあります。

農地の種類は、転用の難易度を決める最初の基準です。

第1種は原則不可、第2種は条件付き、第3種は比較的容易と覚えておきましょう。

ただし、実際の判断は自治体や農業委員会が行うため、自己判断は禁物です。

まずは専門家や行政に相談し、「農地の性質」と「地域のルール」を確認することが、転用成功への近道です。

農地転用を考えるうえで欠かせないのが、地域区分（ゾーニング）です。

これは、国や自治体が「どの土地を農業に残し、どの土地を市街地にするか」を区分した制度で、転用の可否を直接左右する重要な要素です。

代表的なのが、都市計画法に基づく

「市街化区域」、「市街化調整区域」、そして農業振興地域制度による「農用地区域（青地）」の3つです。

同じ神奈川県内でも、この区分によって転用の難易度がまったく異なるため、必ず確認しておく必要があります。

市街化区域は、道路・下水・公共施設などの整備を前提に、都市化を積極的に進めるエリアです。

この区域にある農地は、農地法第5条の届出のみで転用できるケースが多く、事業用地・住宅地としての利用も盛んです。

神奈川県では、横浜市・川崎市・海老名市・相模原市などが代表的。

ただし、用途地域（住宅専用地域や工業地域など）によって建築できる施設の種類が異なるため、転用後の用途を明確にしておくことが重要です。

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために指定された開発制限エリアです。

この区域の農地は、原則として転用が認められません。

ただし、

「既存集落内の住民が生活に必要な施設（例：住宅・介護施設）」を建てる場合や、

「公益性が高い施設（例：倉庫・道路）」

などは例外的に許可される場合もあります。

神奈川県では、厚木市・伊勢原市・秦野市・座間市など、県央・西部地域に多く見られます。

市街化調整区域内の農地転用は、立地条件や用途の妥当性を行政と慎重に協議することが不可欠です。

農業振興地域は、農業を優先的に守るために定められた区域です。

なかでも「農用地区域（通称：青地）」に指定された土地は、原則として転用できません。

転用を希望する場合は、まず「農業振興地域整備計画」から除外する申請を行い、その後に農地転用許可を得るという二段階手続きが必要です。

ただし、除外が認められるのは公共事業などの限られたケースで、実務上はほぼ転用不可能と考えるのが現実的です。

神奈川県では、厚木市・小田原市・平塚市などの農業エリアで多く指定されています。

農地転用の可否は、土地そのものの性質だけでなく、地域区分の違いによって大きく変わります。

• 市街化区域　⇒　転用しやすい
• 調整区域　　⇒　慎重に判断
• 青地　　　　⇒　転用困難

と覚えておくとよいでしょう。

まずは所在地の都市計画図や農業委員会で区分を確認し、どの区域に属しているのかを正確に把握することが、転用成功への第一歩です。

農地転用ができるかどうかは、

• 農地の性質（第1種農地〜第3種農地）
• 地域区分（市街化区域・市街化調整区域・農業振興地域）

の組み合わせで判断されます。

つまり、同じ神奈川県内でも「どの場所にある農地か」によって結果がまったく異なります。

基本的な目安として、市街化区域の農地は転用しやすく、調整区域や農業振興地域（青地）は難しいと覚えておくと良いでしょう。

以下は代表的な組み合わせとその特徴です。

神奈川県では、横浜市・川崎市などの都市部はほとんどが市街化区域に指定されており、比較的スムーズに転用が可能です。

一方で、厚木市・伊勢原市・秦野市などの県央〜西部地域は市街化調整区域が多く、事業利用には制限がかかります。

市街化調整区域でも、既存集落内での生活関連施設（例：介護施設や倉庫など）は例外的に認められることがあります。

ただし、行政との事前協議が不可欠で、用途・立地・接道条件などを満たす必要があります。

自治体ごとに運用基準が異なるため、「同じ神奈川でも通る場所と通らない場所がある」点に注意が必要です。

農地転用には、申請費用・測量費・造成費などがかかります。 規模にもよりますが、中規模の事業用地で50〜200万円程度が一般的な目安です。

この費用をかけてでも事業として価値があるか、利回りや収益性を考えて判断することが大切です。

「どんな土地なら転用できるのか」を見極めるには、“農地の種類”と“地域のルール”をセットで確認することが必須です。

市街化区域では比較的容易に、調整区域では条件付き、農業振興地域では困難——。

この構造を理解すれば、無駄な調査費や時間をかけずに、有望な土地だけに集中できます。

農地転用は、思い立ったその日にできる手続きではありません。

特に神奈川県のように市街化調整区域や農業振興地域が多い地域では、計画の段階から行政と相談しながら進めることが重要です。

流れを正しく理解すれば、申請の手戻りを防ぎ、無駄なコストを抑えることができます。

最初に行うべきは、「その土地がどの農地種別・地域区分に該当するか」の確認です。

市町村の農業委員会または都市計画課で、地図と地目を照らし合わせながら調査します。

これにより、「転用できる可能性があるのか」「除外が必要なのか」が明確になります。

次に、農業委員会へ事前相談を行います。

ここで転用の目的（資材置き場・倉庫・駐車場など）を説明し、必要な書類や図面、申請の方向性を確認します。

許可申請は、

• 第4条申請（自分の土地を自分で転用）
• 第5条申請（譲渡・貸与して他人が転用）

のどちらかを選択します。

書類作成には測量士や行政書士の関与が必要な場合もあり、費用目安は数十万円〜が一般的です。

申請後、農業委員会による審査・許可を経て、正式に転用が認められます。

この段階までの期間はおおむね1〜2か月程度。

許可後は、法務局で地目を「宅地」や「雑種地」へ変更し、ようやく事業用地として活用できるようになります。

造成工事を行う場合は、別途開発許可や建築確認が必要になるケースもあります。

農地転用の難易度は、

• 土地そのものの性質（第1〜第3種）
• 地域の区分（市街化・調整・青地）

によって大きく異なります。

特に神奈川県では、市街化調整区域や農業振興地域の制約が強いため、慎重な判断が必要です。

千寿地所では、「土地ではなく、未来の基盤をご提案する」という理念のもと、神奈川県全域で農地転用のサポートを行い、事業計画に合わせた土地提案から行政協議まで一貫対応しています。

「この土地は転用できる？」「青地を外すことは可能？」といった初歩的なご質問でも大丈夫です。

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