土地投資の利回りはどう見る？表面利回りだけで判断できない理由 | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

建物付き不動産投資では、年間家賃収入と物件価格をもとに、表面利回りを確認することが一般的です。

表面利回りは、賃料収入を想定できる場合の概算指標として、次のように計算されることがあります。

表面利回り＝年間想定収入 ÷ 物件価格 × 100

ただし、この計算式は、あくまで年間収入を見込める活用方法を前提にした目安です。売却益を狙う土地投資や、購入時点で借り手・用途が未確定の土地では、この数字だけで収益性を判断することはできません。

土地投資では、表面利回りの数字だけでなく、その収入が本当に実現できる前提なのかを確認することが欠かせません。

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📖｜土地投資とは？土地活用との違いと購入前の確認ポイントを解説

土地投資では、物件価格だけを見て利回りを計算すると、実際の収益性を高く見積もってしまうことがあります。

土地を使える状態にするためには、造成費、整地費、舗装費、擁壁、排水整備、上下水道の引き込み、電気、ガス、外構工事などが必要になる場合があります。測量費、境界確認費、設計費、許認可に関する費用が発生することもあります。

特に、高低差がある土地や排水先が確認しにくい土地では、想定以上の初期費用がかかることがあります。

土地価格が安く見えても、活用開始までに多くの費用がかかる場合、当初想定していた利回りを下回る可能性があります。

土地投資では、物件価格に加えて「使える状態にするまでの費用」を含めて判断する必要があります

土地は建物がないからコストが少ないと思われがちですが、保有しているだけでも費用は発生します。

主な保有コストには、次のようなものがあります。

• 固定資産税
• 課税される場合の都市計画税
• 草刈り、清掃、除草
• 不法投棄対策
• フェンスや外構の管理
• 管理委託費

また、住宅が建っている土地と、更地・駐車場・資材置場などの非住宅用途の土地では、住宅用地特例の有無によって税負担が変わる場合があります。取得後の固定資産税・都市計画税は、課税明細や自治体への確認をもとに見込んでおくことが大切です。

さらに、借り手が決まるまでの空白期間も重要です。収益が発生していない期間でも、税金や管理費はかかります。

そのため、土地投資では表面利回りだけでなく、実質利回りの考え方も持っておきたいところです。

実質利回りとは、年間収入から保有コストや運営費を差し引き、購入価格だけでなく初期費用も含めて収益性を見る考え方です。

厳密な計算方法は活用方法によって変わりますが、少なくとも「年間収入」と「物件価格」だけで判断しないことが大切です。

土地投資では、活用方法によって利回りの見方が変わります。

駐車場は比較的始めやすい活用方法ですが、周辺に十分な駐車需要がなければ、想定どおりの稼働率を維持できない可能性があります。月極駐車場か時間貸し駐車場かによっても、必要な設備や管理方法は変わります。

貸地や資材置場は、建物を建てずに収益化できる可能性があります。ただし、借り手となる事業者がいるか、車両の出入りがしやすいか、周辺環境と用途が合うかを確認する必要があります。

また、借主の利用目的も重要です。駐車場や資材置場のように建物所有を目的としない利用と、借主が倉庫・店舗・施設などを建てる利用では、契約期間、更新、明渡し、原状回復の考え方が異なる場合があります。

賃料の高さだけでなく、利用目的、契約期間、原状回復、途中解約、設備設置の可否まで整理しておくことが大切です。

倉庫用地、福祉施設用地、物流施設用地として土地を見る場合、単に賃料が取れそうかだけでなく、事業として成り立つかを確認する必要があります。

このような事業用地では、土地所有者側の希望だけで収益化できるとは限りません。借り手となる事業者が、その土地で事業を行えると判断できるかが大切です。

土地投資で実質利回りを考えるときは、年間収入だけでなく、総投資額を確認することが重要です。

総投資額には、土地の購入価格だけでなく、取得時の諸費用、測量費、造成費、インフラ整備費、外構費、舗装費、設計費、許認可に関する費用などが含まれる場合があります。

実質利回りは、たとえば次のように考えます。

実質利回りの一例＝（年間収入－年間経費）÷（購入価格＋取得諸費用＋整備費用など）×100

ただし、どの費用を含めるかは、駐車場、貸地、建物活用、事業用地活用などの内容によって変わります。

年間賃料だけを見ると魅力的に見える土地でも、整備費が大きければ投資効率は下がる可能性があります。

土地投資では、利回りの高さよりも、その利回りが無理のない前提で成立しているかを確認することが大切です。

土地投資の利回りは、法規制や物理的条件によって前提が変わります。

用途地域によって、建てられる建物や用途は異なります。建ぺい率や容積率によって、計画できる建物規模も変わります。

建物を建てる場合は、建築基準法上の道路に必要な接道を満たしているかを確認する必要があります。駐車場や資材置場など建物を伴わない利用でも、車両の出入り、前面道路の幅員、通行規制、近隣環境に問題がないかが重要です。

また、地目や現況によっては、農地法、開発許可、宅地造成・盛土規制、自治体条例などの確認が必要になる場合があります。

上下水道、電気、ガス、排水先などのインフラ状況も、収益化までの費用や期間に影響します。

つまり、土地投資では想定賃料だけでなく、その収益を生むための前提条件が整っているかを確認することが大切です。

土地投資では、表面上の利回りが高く見える土地ほど、前提を丁寧に確認する必要があります。

相場より安く購入できた土地に想定賃料を当てはめると、高利回りに見えることがあります。

しかし、接道の課題、インフラ整備、造成費、周辺需要の弱さ、借り手の限定といった事情がある場合、実際の収益性は想定を下回る可能性があります。

また、満車前提、満額賃料前提、すぐに借り手が見つかる前提で計算すると、投資判断が楽観的になりすぎることがあります。

土地投資では、利回りを高く見せる計算ではなく、想定外の費用や空白期間を含めて、保守的に収益性を見ることが重要です。

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購入前に見落としやすいリスクは、以下の記事でも整理しています。
📖｜土地投資で失敗しやすい人の共通点｜購入前に見るべき立地・法規制・出口戦略

利回りだけで土地を選ぶと、出口戦略で苦戦することがあります。

たとえば、特定の用途には使えるものの、他の用途に転用しにくい土地、車両動線に課題がある土地、周辺需要が限られる土地では、将来売却しようとしたときに買い手が限定される場合があります。

土地投資では、購入時の収益計画だけでなく、将来どのように出口を取るかを考えておく必要があります。

売却するのか、貸し続けるのか、別の用途に切り替えるのか。その選択肢がどれだけ現実的かによって、投資判断は変わります。表面利回りが高く見えても、出口が取りにくい土地は慎重に判断する必要があります。

土地投資において、利回りは重要な判断材料のひとつです。しかし、利回りの数字だけで投資判断を完結させることはできません。

土地は、購入直後から収益が発生するとは限らず、活用方法によって必要な費用や収益化までの期間が変わります。

造成費、インフラ整備費、外構費、固定資産税、都市計画税、管理費、空白期間を含めて見ることで、表面利回りだけでは見えない収益性が見えてきます。

さらに、用途地域、接道、地目、インフラ、周辺需要、契約条件、出口戦略によって、想定利回りの前提は変わります。

大切なのは、その利回りが現実的な活用シナリオに基づいているかどうかです。

土地投資を検討するときは、候補地を購入する前に、少なくとも次の視点を整理しておきたいところです。

【購入前チェックリスト】

☑ 想定する活用方法は現実的か

☑ 表面利回りの前提に無理はないか

☑ 造成費、インフラ整備費、外構費を見込んでいるか

☑ 固定資産税、都市計画税、管理費、空白期間を考慮しているか

☑ 用途地域、建ぺい率、容積率、接道、地目、インフラを確認しているか

☑ 借主の利用目的や契約条件を整理できているか

☑ 借り手や買い手が見込める立地か

☑ 将来の売却や用途変更まで考えているか

土地投資の利回りは、数字だけを見るのではなく、その土地が本当に使える土地なのかを確認してこそ意味を持ちます。

千寿地所では、土地購入前の段階から、候補地の活用可能性、初期費用、保有コスト、収益化までの道筋、契約条件、出口戦略を整理し、投資判断に必要な視点を一緒に確認します。

候補地を購入する前に、想定利回りだけで判断せず、その土地が本当に活用できる土地なのかを一度ご相談ください。