資材置場の土地投資とは？向いている土地・注意点・購入前の確認ポイント | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

資材置場としての土地投資とは、建設資材、足場材、設備部材、外構資材、車両、重機などを保管する場所として、事業者へ土地を貸すことを想定した投資です。

建物を新築して貸す方法に比べると、建築費を抑えられる可能性があります。

ただし、建物を建てないから初期費用がかからない、という意味ではありません。

土地の状態によっては、整地、砕石敷き、舗装、排水、フェンス、照明、出入口の整備などが必要になる場合があります。

土地代だけでなく、借り手が実際に使える状態にするまでの費用を含めて判断することが重要です。

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📖｜事業用地投資とは？住宅用地とは違う土地の見方と活用判断

建物付き不動産投資では、現在の家賃収入、入居状況、修繕履歴などをもとに判断しやすい面があります。一方、資材置場の土地投資では、購入時点で借り手や賃料が確定していないこともあります。

そのため、表面上の利回りだけでなく、「どの事業者が使うのか」「どのような資材を置くのか」「どの車両が出入りするのか」「契約終了後にどのような状態で返してもらうのか」を確認する必要があります。

土地価格だけでなく、事業者が使える条件を満たしているかを見ることが重要です。

資材置場の借り手としては、建設業、設備業、外構業、解体業、造園業、運送業などが考えられます。これらの事業者は、現場への移動、資材の積み下ろし、車両や重機の保管、従業員の動線などを見て土地を判断します。

駅から近い、住宅地として便利といった条件が、必ずしも資材置場に向くとは限りません。

幹線道路や主要道路に出やすいこと、営業エリアに近いこと、車両が入りやすいこと、周辺に住宅が密集しすぎていないことが評価される場合があります。

誰が、何のために、その土地を使いたいのかを具体的に想定することが大切です。

資材置場では、道路付けと車両動線が重要な判断材料になります。前面道路が狭い、見通しが悪い、交通量が多い、切り返しが難しい、出入口を取りにくい土地では、面積が十分にあっても事業者にとって使いにくい場合があります。

確認したい主な項目は、次のとおりです。

• 前面道路の幅員、通行規制、見通し
• 2トントラック、4トントラックなど想定車両の出入り
• 近隣道路からの進入経路
• 敷地内での転回スペース
• 出入口の位置、幅、勾配

建物を建てる場合の建築基準法上の接道条件と、資材置場として車両が出入りしやすいかという実務上の確認は、分けて整理しておくと安心です。

資材置場は、土のまま貸せるとは限りません。雨天時にぬかるむ土地、排水が悪い土地、高低差がある土地では、車両の出入りや資材の保管に支障が出ることがあります。

そのため、砕石敷き、アスファルト舗装、排水溝、側溝、出入口の補強などが必要になる場合があります。

排水が不十分なまま利用すると、ぬかるみ、土砂の流出、粉じん、近隣への影響が問題になることもあります。さらに、資材の飛散や第三者の立入りを防ぐために、フェンス、門扉、照明、防犯カメラなどを求められることもあります。土地価格が安く見えても、使える状態にするための整備費を含めると、投資総額が大きくなることがあります。

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📖｜土地投資の利回りはどう見る？表面利回りだけで判断できない理由

資材置場として土地を貸す場合でも、所有者側の管理負担がなくなるわけではありません。草刈り、清掃、不法投棄対策、境界管理、フェンスや舗装の維持など、契約内容によっては所有者側が関わる場面があります。

また、契約終了時の原状回復も重要です。

借主が敷いた砕石、設置したコンテナ、仮設物、残置物、地盤の傷み、油分や廃材の混入などをどのように扱うかを事前に整理しておかないと、明渡し時にトラブルになる可能性があります。

廃材、残土、油分を含むもの、産業廃棄物に該当する可能性があるものを置く場合は、通常の資材保管とは別の確認が必要になることもあります。

資材置場は建物を建てない利用として検討されることがありますが、法規制の確認が不要になるわけではありません。

用途地域は主に建築物の用途や規模に関わるルールですが、資材置場として利用する場合でも、建物、工作物、コンテナ、車庫、事務所などを伴うかによって確認すべき内容は変わります。

また、地区計画、特別用途地区、景観条例、屋外保管に関する条例など、自治体ごとのルールが関係する場合もあります。

倉庫、事務所、コンテナ、車庫、屋根付き施設などを設置する場合には、設置方法や利用実態によって建築物に該当するかどうか、建築確認や用途地域との関係が問題になることがあります。

登記地目や現況が農地で、農地法上の農地に該当する場合、資材置場として利用するには、農地転用の許可または届出が必要になることがあります。

農地でも転用すれば必ず使える、という判断はできません。

農地の種類、場所、転用目的、周辺状況、自治体や農業委員会の判断を確認する必要があります。

また、市街化調整区域では、建物を建てる計画だけでなく、造成、土地の区画形質の変更、工作物の設置、土地利用の内容によって、開発許可や自治体条例上の確認が問題になる場合があります。

一方で、建物を建てなければ常に開発許可が不要、造成すれば必ず開発許可が必要、と単純に判断できるものではありません。

購入前に自治体や専門家へ個別確認することが大切です。

資材置場では、近隣環境との相性も重要です。資材の積み下ろし音、トラックや重機の出入り、早朝や夜間の作業、粉じん、照明、景観などが、周辺住民とのトラブルにつながることがあります。

特に住宅地に近い土地では、事業者側にとって使いやすい場所であっても、利用時間や作業内容に制約が出る可能性があります。

周辺に住宅、学校、病院、福祉施設などがある場合は、騒音や車両動線への配慮が必要です。

土地の広さだけでなく、周辺環境にその用途がなじむかを確認しましょう。

資材置場として貸す場合は、契約条件をあいまいにしないことが大切です。

契約期間、賃料、利用目的、置ける資材の種類、車両や重機の保管可否、仮設物やコンテナの設置、営業時間、騒音対策、第三者への転貸、禁止事項、原状回復、途中解約を整理します。

また、コンテナ、仮設事務所、倉庫などの設置を認める場合は、その設置物の性質や契約内容によって、単なる資材置場利用といえるのか、建物所有を目的とする利用に近づくのかを慎重に確認する必要があります。

賃料収入だけを見るのではなく、契約終了後に売却できるのか、別用途に切り替えられるのかまで考えておくことが重要です。

資材置場の土地投資は、建物を建てずに事業者へ土地を貸す活用として検討できる可能性があります。しかし、広い土地であれば資材置場に向く、住宅に向かない土地でも資材置場なら使える、と単純に判断することはできません。

実際には、道路条件、整備費、法規制、近隣環境、契約条件などを総合的に確認する必要があります。

資材置場として使える土地かどうかは、土地の条件と事業者ニーズの組み合わせで決まります。

候補地を購入した後に、車両が入りにくい、排水整備に費用がかかる、近隣環境との相性が悪い、法規制や条例の確認が必要だったと分かっても、選択肢は限られてしまいます。

購入前には、次の項目を整理しておきたいところです。

☑資材置場として借り手となる事業者ニーズはあるか
☑前面道路幅員、車両動線、出入口に無理はないか
☑舗装、砕石敷き、排水、フェンスなどの整備費を見込んでいるか
☑用途地域、地目、農地法、開発許可、条例の確認は済んでいるか
☑騒音、粉じん、車両出入りなど近隣環境との相性はどうか
☑契約期間、利用目的、禁止事項、原状回復を整理できるか
☑資材置場以外の用途や将来売却など、出口を複数考えられるか

土地投資では、「買える土地」ではなく「使える条件がそろう土地」かどうかを見極めることが大切です。

千寿地所では、土地購入前の段階から、用途地域、接道、道路幅員、車両動線、出入口、地目、農地法、インフラ、近隣環境、整備費、契約条件、出口戦略を確認し、資材置場としての活用可能性を一緒に整理します。

資材置場としての土地投資を検討している方は、候補地を購入する前に、その土地が本当に使える条件を備えているのか、千寿地所までご相談ください。