土地投資で失敗しやすい人の共通点｜購入前に見るべき立地・法規制・出口戦略 | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

土地投資で失敗しやすい人に多いのは、「相場より安い」という情報を先に評価し、安い理由の確認を後回しにしてしまうことです。

もちろん、土地を安く取得できること自体は投資上のメリットになります。しかし、安い土地には、安く見える理由が隠れている場合があります。

たとえば、次のような事情です。

• 前面道路が狭い
• 建物が建てにくい
• 上下水道の引込みに費用がかかる
• 形状が使いにくい
• 周辺に借り手が少ない

土地投資では、購入価格だけでなく、「なぜこの価格なのか」「何に使える土地なのか」「追加費用を含めても投資として成り立つのか」を確認することが大切です。

マンション投資やアパート投資に慣れている投資家ほど、土地投資でも同じように利回りや立地から判断しがちです。

しかし、土地投資は購入時点で家賃収入が確定しているとは限りません。

現在の収益を見るというより、これから収益をつくれるかを判断する投資です。

更地は自由に使えそうに見えても、法律上、実務上、費用面の制約があります。建物付き不動産と同じ感覚で見ると、「買える土地」と「使える土地」の違いを見落としやすくなります。

土地投資でも立地は重要です。ただし、駅から近い、幹線道路沿いで目立つ、面積が広いという情報だけでは十分ではありません。その土地をどの用途で使うのかによって、見るべき立地条件は変わります。

たとえば、住宅用地としては便利でも、事業用地としては車両の出入りがしにくい場合があります。反対に、人通りは少なくても、倉庫や資材置場では道路付けや周辺環境との相性が重視されることもあります。

土地投資では、一般的な立地評価だけでなく、想定用途ごとに需要があるかを確認することが重要です。

土地の需要は、用途によって異なります。

• 駐車場：周辺の駐車需要、月極の競合、出入りのしやすさ
• 店舗用地：商圏、視認性、交通量、周辺の生活動線
• 倉庫・事業用地：車両動線、前面道路、近隣との相性

つまり、土地投資では「この場所はよさそう」という感覚だけでは判断しにくいのです。

誰が、何のために、その土地を使いたいと思うのか。この視点が抜けると、購入後に借り手や買い手を探す段階で苦戦しやすくなります。

土地投資では、購入前に用途地域、建ぺい率、容積率を確認することが欠かせません。

用途地域によって、建てられる建物の種類や規模は変わります。住宅、店舗、事務所、倉庫など、どの用途が可能かは土地ごとに異なります。

また、建ぺい率や容積率は、敷地に対してどの程度の建物を建てられるかに関わります。同じ面積の土地でも、法規制によって建築できるボリュームは変わります。

「広い土地だから大きく使える」と考えていても、実際には想定より小さな計画になる場合があります。

接道は、土地投資の実務上とても重要な確認項目です。

建物を建てるには、原則として建築基準法上の道路に必要な接道を確保している必要があります。

見た目には道路に接していても、建築基準法上の道路として扱われない場合や、幅員・接道状況に課題がある場合があります。

特に土地投資では、建築の可否だけでなく、車両の出入りや事業用途との相性も見ます。土地購入前には、道路の種類、幅員、接道状況を整理し、必要に応じて自治体や専門家へ確認しておきたいところです。

土地は、購入価格だけで投資総額が決まるわけではありません。

上下水道、電気、ガス、排水先などのインフラ状況によって、活用開始までの費用や期間が変わります。前面道路に本管があっても、敷地内への引込みが必要になる場合があります。

駐車場のように建物を建てない活用でも、舗装、区画整備、照明、フェンス、排水対策が必要になる場合があります。倉庫や店舗を想定するなら、電気容量や給排水の条件も見落とせません。

土地投資では、使える状態にするまでの費用を含めて判断することが大切です。

土地の形状や高低差も、収益化に影響します。

整形地で平坦な土地は活用しやすい一方、細長い土地、旗竿状の土地、道路との高低差がある土地では、使える面積や車両動線が制限されることがあります。

擁壁、造成、排水、外構が必要になる場合は、初期費用が大きくなることもあります。また、土地は建物がないから管理が不要というわけではありません。

草刈り、清掃、不法投棄対策、越境や境界の確認など、保有中にも負担は発生します。収益化までに時間がかかる場合、その間の固定資産税や管理負担も投資判断に含める必要があります。

土地投資では、購入時点だけでなく、将来の出口も重要です。

どれだけ安く買えたとしても、将来売却しにくい、借り手が限られる、用途変更しにくい土地では、投資としての自由度が下がります。

土地は建物付き不動産と違い、収益の形を自分でつくる必要があります。そのため、出口の選択肢が少ない土地は慎重に見る必要があります。

流動性を見るときは、周辺に同じような用途の需要があるか、事業者が使いやすい道路条件か、再販売しやすい形状かを確認します。

土地投資では、購入前に複数のシナリオを考えておくことが大切です。

• 売る：将来、再販売しやすいか
• 貸す：駐車場や事業用地として借り手が見込めるか
• 使う：建物や設備と組み合わせた活用ができるか

ひとつの活用方法だけに依存すると、その計画が成立しなかった場合に判断が難しくなります。

用途地域、接道、地目、インフラ、形状、周辺需要を確認したうえで、売る、貸す、使うのどの選択肢が取りやすいかを整理します。

地目や現況によっては、農地法や開発許可などの確認が必要となることもあるため、細かな制度判断は個別に確認することが大切です。

土地投資で失敗しやすい人に共通するのは、価格や立地の印象を優先し、使える土地かどうかの確認が後回しになることです。

安く買うことは大切ですが、使い道が限られる土地、追加費用が大きい土地、借り手や買い手が限られる土地では、投資判断は慎重に行う必要があります。

土地投資は、土地そのものを買う投資であると同時に、その土地の活用可能性に投資するものです。

「買える土地」と「使える土地」は同じではありません。

用途地域、接道、地目、インフラ、周辺需要、出口戦略を確認し、活用シナリオから逆算して判断することが大切です。

土地投資を検討する際は、候補地を購入する前に判断材料を整理しておくことが重要です。

購入後に、想定していた用途で使えない、インフラ整備に費用がかかる、借り手や買い手が見つかりにくいと気づいても、選択肢は限られてしまいます。

土地購入前には、少なくとも次の視点を整理しておきたいところです。

• その土地は、何に使える土地か
• 用途地域や接道に大きな制約はないか
• インフラ整備や造成など、追加費用は見込まれるか
• 周辺に借り手や買い手の需要はあるか
• 売る、貸す、使うの出口を複数考えられるか

千寿地所では、土地購入前の段階から、候補地の用途地域、接道、地目、インフラ、周辺需要、出口戦略を整理し、活用可能性とリスクを一緒に確認します。

土地投資を検討している方は、購入を決める前に、その土地が本当に使える土地なのかを一度整理してみることをおすすめします。

候補地の判断に迷う場合は、千寿地所へご相談ください。