高齢者向け福祉施設用地への土地投資｜貸す前に確認したい立地・土地条件・契約 | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

ここで想定するのは、投資家が土地を取得し、高齢者向け施設を計画する事業者に貸す方法です。

土地所有者が介護事業を運営するわけではなく、土地の利用に対して地代を得ます。

建物付き不動産投資では、既存建物の賃料や稼働状況を確認できます。一方、施設用地への投資では、購入時点で借り手や地代が決まっていない場合があります。

土地を取得する前に、どの事業者が、何の施設として使うのかをできるだけ具体化することが重要です。

事業者が建物を所有する計画なら、土地の貸し方も建物所有を前提に検討します。単に「更地を貸す」と考えるだけでは、契約期間や終了時の扱いを判断できません。

高齢者向け施設には、日中に利用者が通うデイサービスなどの通所型と、利用者が生活する老人ホームなどの入居型があります。同じ「福祉施設用地」でも、事業者が必要とする条件は一つではありません。

この表は、どちらが有利かを示すものではありません。実際には施設の種類、規模、運営方法によって必要な敷地が変わります。用途を決めないまま土地の広さだけで候補を選ばないことが大切です。

通所型では、利用者がどの範囲から通うのか、送迎車が無理なく往復できるかが立地判断に関わります。最寄り駅から近い土地でも、周辺道路が狭く、敷地内で乗り降りしにくければ、事業者には使いづらい可能性があります。

入居型でも、利用者の家族や職員が訪れやすいか、日用品の搬入や医療機関との行き来に支障がないかを考える必要があります。

ただし、何を優先するかは施設の計画次第です。土地所有者だけで理想の立地を決めず、想定する事業者の出店条件と照らし合わせます。

住宅地に近い土地では、送迎車の停車位置や出入りの頻度、建物の配置が近隣との関係に影響することがあります。周囲の道路や住宅との位置関係を、現地で確かめておきましょう。

地域に高齢者が多いことだけを需要の根拠にはできません。施設の種類によっては、自治体の介護保険事業計画や整備方針、事業者募集の条件が事業計画に関わります。

購入前には、候補地の自治体で対象施設について何を確認すべきか、事業者や担当窓口と整理する必要があります。

最初に確認したいのは、計画する建物の具体的な用途です。用途地域では建築できる建物に制限があります。「福祉施設」という呼び名だけで建築の可否を決めず、施設の内容、規模、敷地の所在地を踏まえて確認します。

道路についても、建築基準法上の道路にどう接しているかを調べる必要があります。そのうえで、土地の間口、形状、高低差を見て、建物や駐車場所を配置できるか検討します。

建築上の接道を満たすことと、送迎車が安全に出入りできることは別の確認事項です。

市街化調整区域や農地を候補にする場合は、建築や土地利用に追加の手続きが関わる可能性があります。

土地が広く、価格が手頃でも、施設用地として使えると推測して購入することは避けたいところです。

建物が敷地に収まるだけでは、施設用地として十分とはいえません。

通所型なら送迎車の乗降場所、待機や転回の余地を考えます。前面道路の幅員だけでなく、出入口の位置、見通し、歩行者との動線も確認します。

入居型でも、職員や来訪者の駐車、物品の搬入、緊急時の車両対応を施設計画に応じて見込みます。どの程度のスペースが必要かは、事業者が想定する規模と配置計画を確認して判断します。

上下水道、電気、ガス、排水先も確認項目です。敷地内や前面道路に設備があるように見えても、必要な容量や引き込み費用まで分かるとは限りません。造成や設備の詳細は、計画が具体化した段階で関係事業者に確認します。

収支を見る際は、想定地代を土地価格だけと比べないことが大切です。取得時の諸費用に加え、測量、解体、整地、造成、インフラ整備などが必要なら、誰が費用を負担するかによって投資額が変わります。

借り手が決まるまでの間も、固定資産税や土地の管理費、借入れがあれば金利などの負担が生じます。「長期間貸せそう」という見込みだけで、契約開始までの空白期間をゼロとして試算しないようにしましょう。

事業者から希望する地代を聞けた場合も、その金額で契約できるとは限りません。土地の購入価格、所有者が負担する工事、契約開始時期を並べ、条件が変わっても収支が成り立つか確認します。

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借り手が建物を建てる場合、契約では利用目的、期間、建築や設備の費用負担、用途変更、中途解約、終了時の建物と土地の扱いを確認します。長く使う施設であっても、契約の名称だけで返還条件が決まるわけではありません。

特に、高齢者向け施設なら事業用定期借地権を使える、と一括りにはできません。

国土交通省は、事業用定期借地権を居住用建物には使えないものとして説明しています。

通所型か入居型か、実際にどのような建物を所有する計画かを踏まえ、適切な契約方式を専門家と確認する必要があります。

高齢者人口は地域を知る手掛かりになりますが、それだけで施設事業者の出店需要は分かりません。既存施設の状況、事業者が求める場所や規模、自治体の方針などを併せて見る必要があります。

また、事業者が土地を気に入っても、建築費や事業計画が合わなければ契約に進まない場合があります。特定の施設を想定して土地を購入するなら、候補事業者の意向を確認できるか、計画が進まなかった場合に別の借り手を探せるかまで検討します。

貸地は契約後の地代だけでなく、契約が終わった後の土地も投資判断の対象です。建物の撤去や設備の処理をどうするか、土地がどのような状態で戻るのかは、契約前に整理しておきたい点です。

施設向けに使いやすい土地でも、用途を限定しすぎると次の借り手が見つかりにくい可能性があります。別の施設、ほかの事業用途への転用や売却を考えたとき、立地、道路、敷地形状に選択肢があるかを確認します。出口を一つに決め打ちしないことが、購入価格を判断する際にも役立ちます。

高齢者向け福祉施設用地は、「広い土地がある」「周辺に高齢者が多い」という理由だけでは判断できません。

購入前には、次の点を確認しましょう。

• 想定する施設が通所型か入居型か、具体的な用途を定めたか
• 事業者の出店意向や、自治体に確認すべき整備方針を整理したか
• 用途地域、区域区分、接道などの基本条件を確認したか
• 送迎・駐車・搬入に必要な敷地と車両動線を見込んだか
• 造成やインフラ整備の必要性と費用負担を確認したか
• 建物の利用実態に合う借地契約を検討したか
• 借り手が決まらない場合や撤退後の使い道を考えたか

特に、事業者が何の施設を計画するかが決まると、土地と契約で確認すべきことも具体的になります。

福祉施設用地として土地を購入する前には、候補地の基本条件を確認し、事業者へ提示できる情報と、さらに調査が必要な点を分けておくことが大切です。

千寿地所では、候補地の立地、用途地域、接道、敷地条件などについて、購入前の初期的なご相談を承ります。

施設の建築可否や運営計画、具体的な工事費、借地契約の適否は、計画内容に応じて行政窓口や建築・法律の専門家、施設事業者による個別確認が必要です。

「この土地を高齢者向け施設用地として検討できるか」「購入前に何を確かめるべきか」を整理したい方は、千寿地所までご相談ください。