農地転用は市街化調整区域でも可能？｜“例外的に許可が出る”条件と実例 | 不動産は神奈川の株式会社千寿地所 | ブログ

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぎ、 農業や自然環境を保全するために指定された区域です。

この区域の農地は「農業を継続していくこと」が前提となっており、 事業用への転用（資材置き場・倉庫・駐車場など）は原則として認められていません。

たとえば、隣の土地が市街化区域であっても、 自分の土地が調整区域に含まれていれば、同じようには活用できません。

農地を転用するためには、農地法＋都市計画法の双方の許可が必要で、 どちらか一方でも条件を満たさなければ申請は通らない仕組みになっています。

市街化調整区域の目的は、「農地を守ること」にあります。

無秩序な転用を許せば、耕作放棄地の増加や、農業用水の乱用、 さらには周辺農家への悪影響（粉じん・騒音など）が懸念されます。

行政は次の観点で慎重に審査を行います。

• 農業生産を維持できるか
• 周辺の土地利用と調和しているか
• インフラ（道路・排水など）の整備が可能か

こうした背景から、「農地転用＝簡単ではない」というのが現実です。

ただし、“市街化調整区域＝絶対に転用できない”わけではありません。

農地の転用目的が地域に必要とされる事業（建設業・物流業・公共性のある用途など）であり、 環境面・安全面への配慮が十分であれば、例外的に農地転用が認められるケースがあります。

つまり、

☑ 農地転用が難しい理由を理解し、

☑ その条件をクリアする形で計画を立てれば、

「事業用として使える土地」に変えることができるのです。

「市街化調整区域の農地は転用できない」と言われることが多いですが、 実際には一定の条件を満たすことで“例外的に許可”が下りるケースがあります。

農地転用の目的が「地域の産業や生活を支えるものである」場合、 行政が公益性・地域性を判断して許可することがあるのです。

すべての土地が一律に禁止されているわけではなく、

農地の位置・利用目的・周辺環境などの条件次第で、事業用への転用が可能になります。

建設業や外構業を営む事業者が 「資材置き場」や「車両ヤード」として農地を使いたい場合も、 農地転用の方法を工夫すれば許可の可能性があります。

代表的なのが「一時転用」という制度です。

これは、農地を一定期間だけ事業用に使い、 たとえば「5年間だけ資材置き場として利用し、その後原状回復する」といった形。

恒久的な造成を伴わないため、周囲への影響が少なく、 行政も「限定的な利用」として判断しやすいのが特徴です。

実際に神奈川県央エリアでは、

• 前面道路が整備され、車両の出入りが安全に確保されている
• 周囲に住宅が少なく、騒音・振動の影響が少ない
• 土地の排水・環境整備が適切に計画されている

などの条件を満たすことで、「農地を一時的に事業用として使う」＝転用許可を得る道が開かれています。

実際に市街化調整区域で農地転用の許可が下りたケースには共通点があります。

1. 地域との調和・公益性があること
   → 地域の経済活動や雇用を支える用途であること。
2. 環境・安全面に配慮していること
   → 排水や騒音対策が行われ、周辺農地への影響が少ないこと。
3. 行政との事前協議をしっかり行っていること
   → 農業委員会や市町村、県の担当課と早期に相談して方向性を確認。

この3点を押さえることで、 “許可の可能性がある土地”を現実的に事業用地へと変える道が開けます。

次章では、神奈川県の代表的な市町村ごとに、市街化調整区域の農地転用傾向と事例をみていきましょう。

資材置き場やヤードとしての一時転用事例が多く、建設業者の利用が進んでいます。

周囲に住宅が少なく、幹線道路に近い土地では、地域経済に必要な機能として判断されやすい傾向です。

▼事例① 相模原市：建設業者による資材置き場の一時転用

• 道路幅6m以上、出入り安全
• 周囲に住宅が少なく騒音リスクが低い
• 「原状回復前提」の一時転用として申請

👉ポイント：「恒久ではなく限定利用」で行政の理解を得やすい。

地元事業者が自社農地や隣接地を活用して農地転用を行うケースが増えています。 雇用維持などの地域貢献性が重視され、行政も柔軟に対応しています。

▼事例② 厚木市：外構工事業者のヤード兼簡易倉庫用地

• 農業振興地域外でインフラ整備済み
• 周囲の農地に影響しない構造（防草シート・側溝整備）
• 建物は簡易構造で、恒久建築物ではない

👉 ポイント： 「撤去・復元が容易」で審査がスムーズ。

▼事例③ 愛川町：従業員車両ヤードとして部分転用

• 農地全体ではなく一部のみを利用
• 農業機能を一部維持した計画
• 雇用維持と地域需要の両立が評価

👉 ポイント： 「部分転用」も現実的な選択肢。

インフラ（排水・道路）の整備状況がカギ。 幹線道路へのアクセスが良い土地では、小規模な恒久転用も検討可能です。

農業振興地域が多く、原則は慎重姿勢。 ただし、公共性のある施設や地域インフラ用途では例外が認められることもあります。

市街化調整区域の農地転用は簡単ではありませんが、 条件づくりと段階的な進め方によって、事業用として活用できる可能性があります。

• 一時転用であれば資材置き場なども現実的に可能
• 周囲への影響を抑えた整備計画がカギ
• 行政との早期協議が許可取得の近道

「調整区域だから無理」とあきらめる前に、 “どうすれば許可が取れるか”を専門家と一緒に考えることが重要です。

千寿地所では、「土地ではなく、未来の基盤をご提案する」という理念のもと、神奈川県内の転用実績と地域ごとの行政方針をもとに、 農地転用の可否調査から申請サポート、転用後の活用提案までを一貫して行っています。

「この土地は転用できる？」「青地を外すことは可能？」といった初歩的なご質問でも大丈夫です。

地域に根ざした不動産の専門知識で、あなたの土地を“未来の基盤”へと導きます。